Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας στην Ελλάδα: Αναλυτικός Οδηγός 2026
Των Θωμά Κολιοθωμά και Σαβούρδου Κωνσταντίνας, Λογιστών Α΄ Τάξης
Τελευταία Ενημέρωση 30/07/2026.
Η διαχείριση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα το 2026 απαιτεί ακριβή γνώση του διαρκώς μεταβαλλόμενου φορολογικού πλαισίου. Για την πλήρη κατανόηση των διαδικασιών, την αποφυγή λαθών στη μισθοδοσία και τη φορολογική συμμόρφωση, τα σεμινάρια λογιστικής on line προσφέρουν την απαραίτητη εξειδίκευση. Παρακάτω αναλύονται οι βασικοί πυλώνες της φορολογίας, συνοδευόμενοι από πρακτικά παραδείγματα εφαρμογής.
- Φορολογία κατά την Απόκτηση Ακινήτου
Η φορολογική επιβάρυνση κατά την αγορά εξαρτάται από τον χαρακτήρα της συναλλαγής.
- Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.): Εφαρμόζεται συντελεστής 3% επί της φορολογητέας αξίας. Ο φόρος βαρύνει τον αγοραστή και βασίζεται στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής.
- Αναστολή Φ.Π.Α. στα Νεόδμητα: Η επιβολή Φ.Π.Α. 24% στις πρώτες μεταβιβάσεις παραμένει σε αναστολή έως τις 31/12/2026.
Παράδειγμα 1: Αγορά διαμερίσματος 200.000 €. Υπολογισμός: 200.000 € × 3% = 6.000 € (Φ.Μ.Α.).
- Ετήσια Φορολογία Κατοχής: ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται ετησίως και αποτελεί το σύνολο του κύριου και συμπληρωματικού φόρου.
2.1 Αναλυτικός Υπολογισμός Κύριου Φόρου
Ο κύριος φόρος για κατοικίες υπολογίζεται συνδυαστικά με βάση:
- Τον βασικό φόρο ανά τετραγωνικό, βάσει τιμής ζώνης.
- Τους συντελεστές παλαιότητας κτίσματος.
- Τον συντελεστή απομείωσης επιφάνειας για ειδικά κτίρια.
- Τους συντελεστές ορόφου, πρόσοψης, βοηθητικών χώρων και ημιτελών κτισμάτων.
- Τον ειδικό συντελεστή μονοκατοικίας.
Για οικόπεδα εντός σχεδίου, λαμβάνεται υπόψη η μοναδιαία αξία ανά τετραγωνικό και η φορολογική ζώνη. Για οικόπεδα εκτός σχεδίου, εφαρμόζεται ο βασικός συντελεστής σε συνδυασμό με συντελεστές θέσης, χρήσης, άρδευσης, απαλλοτρίωσης και κατοικίας.
2.2 Συμπληρωματικός Φόρος και Νομικά Πρόσωπα
Για περιουσίες αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 €, εφαρμόζεται κλιμακωτός συμπληρωματικός φόρος. Τα νομικά πρόσωπα επιβαρύνονται με 0,55%, ενώ για ακίνητα επιχειρηματικής χρήσης ο συντελεστής περιορίζεται στο 0,1%.
Παράδειγμα 2: Διαμέρισμα 100 τ.μ., 2ου ορόφου, έτους 2015, με τιμή ζώνης 2.000 €/τ.μ. Ο ετήσιος ΕΝ.Φ.Ι.Α. κυμαίνεται προσεγγιστικά στα 320–380 €.
- Φορολογία Εισοδήματος από Μισθώματα
Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς για τα φυσικά πρόσωπα με προοδευτική κλίμακα:
- 0 – 12.000 €: 15%
- 12.001 – 35.000 €: 35%
- Άνω των 35.000 €: 45%
Σημείωση: Οι κεφαλαιουχικές εταιρείες αποδίδουν χαρτόσημο 3,6% επί των εσόδων.
Παράδειγμα 3: Εισόδημα 18.000 €. 12.000 × 15% + 6.000 × 35% = 1.800 + 2.100 = 3.900 €.
- Πώληση Ακινήτου & Φόρος Υπεραξίας
Η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας 15% παραμένει σε αναστολή για φυσικά πρόσωπα έως την 31/12/2026. Τα νομικά πρόσωπα φορολογούνται με τον εταιρικό συντελεστή.
Παράδειγμα 4: Πώληση το 2026. Αγορά 170.000 €, πώληση 240.000 €. Ο φόρος υπεραξίας είναι 0 € λόγω αναστολής.
- Λοιπές Επιβαρύνσεις
Επιπρόσθετα, οι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται με:
- Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.): 0,25‰ – 0,35‰ επί της αντικειμενικής αξίας.
- Ειδικός Φόρος Ακινήτων (Ε.Φ.Α.): 15% για συγκεκριμένες κατηγορίες νομικών προσώπων.
8 Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
- Ποιος πληρώνει τον Φ.Μ.Α.; Ο αγοραστής πριν το συμβόλαιο.
- Τι ισχύει για το Φ.Π.Α. στα νεόδμητα το 2026; Αναστολή έως 31/12/2026.
- Πώς υπολογίζεται ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. σε οικόπεδα; Βάσει συντελεστών θέσης, άρδευσης και χρήσης.
- Φορολογούνται τα ενοίκια από το πρώτο ευρώ; Ναι, με συντελεστή 15%.
- Υπάρχει φόρος υπεραξίας το 2026; Όχι, υπάρχει αναστολή.
- Ποιοι επιβαρύνονται με Ε.Φ.Α.; Συγκεκριμένα νομικά πρόσωπα.
- Τι είναι το Τ.Α.Π.; Τέλος υπέρ Ο.Τ.Α. μέσω λογαριασμών ρεύματος.
- Πού ενημερώνομαι για αλλαγές; Η διαρκής επιμόρφωση μέσω σεμιναρίων λογιστικής e learning είναι καθοριστική.
Ο οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες. Για εξατομικευμένες περιπτώσεις, συμβουλευτείτε εξειδικευμένο φοροτεχνικό.
Βασικές Πηγές: Παρεχόμενο Κείμενο Χρήστη Νομοθεσία (Ν. 4172/2013, Ν. 5219/2025, Ν. 5246/2025, Ν. 5162/2024)
